นิติกรรมการซื้อขายบ้าน | www.forsaledd.com 

ประกาศอัพเดท

นิติกรรมการซื้อขายบ้าน

ลงประกาศเมื่อ 13 ม.ค. 2564 อัพเดทล่าสุด 13 ม.ค. 2564 07:15:07 น. เข้าชม 21 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ

นิติกรรมการซื้อขายบ้าน

 

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกประเภทต้องกระทำที่สำนักงานที่ดิน จึงจะมีผลทางกฎหมาย ดังนั้นขั้นตอนและวิธีต่างๆในการกระทำ นิติกรรม จึงเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวประชาชน ดังนั้นทุกคนจึงต้องเรียนรู้และเข้าใจเป็นอย่างดีก่อนจึงจะทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้อย่างถูกต้อง ซึ่งธุรกรรมที่ดินหลักๆที่จำเป็นต้องไปติดต่อกับกรมที่ดินโดยผ่านทางสำนักงานที่ดินประจำท้องถิ่นต่างๆนั้น คือเรื่องของการจดทะเบียนทำนิติกรรมนั่นเอง วันนี้ TREBS จึงได้หยิบยกเรื่องราวเกี่ยวกับ นิติกรรมการซื้อขายบ้าน ที่ควรทราบมาฝากกันครับ

 

นิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อบ้านควรรู้ ป้องกันการสับสนและเสียหายจากการซื้อบ้าน

การทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยมีหลายประเภท ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมสัญญาบางประเภทจะมีความคล้ายคลึงกัน จนบางครั้งสร้างความสับสนและอาจสร้างความเสียเปรียบให้แก่ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆได้ เพราะในทางนิตินัยหรือในทางกฎหมาย การทำนิติกรรมแต่ละประเภทจะให้ผลที่ต่างกันมาก

สำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย นิติกรรมที่เราคุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การซื้อขายและการจดจำนอง แต่จริงๆแล้วในตลาดที่อยู่อาศัยยังมีนิติกรรมอีกหลายประเภทที่เข้ามาเกี่ยวข้องโดยตรง โดยนิติกรรมที่ได้พบเจอบ่อยครั้งที่สุด 3 ประเภทหลักเพิ่มเติมมากจากการซื้อขายปกติ ได้แก่

 

การเช่าซื้อ”  โดยปกติแล้วถ้าพูดถึงการเช่าซื้อ คนส่วนใหญ่จะนึกถึงการเช่าซื้อรถยนต์ แต่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยเดิมทีมีเพียงการเคหะแห่งชาติแห่งเดียวเท่านั้นที่ใช้วิธีเสนอขายที่อยู่อาศัยในลักษณะของการเช่าซื้อ เนื่องจากนโยบายการจัดสร้างที่อยู่อาศัยของการเคหะแห่งชาติ เน้นกลุ่มเป้าหมายให้แก่ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นหลัก ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้ไม่สามารถขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงินได้ การเคหะแห่งชาติจึงต้องทำหน้าที่จัดไฟแนนซ์ให้ด้วย วิธีการเช่าซื้อจึงถูกนำมาใช้ แต่ในปัจจุบันหลังจากที่เกิดปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจ มีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างค้างเหลือขายเป็นจำนวนมาก ผู้ประกอบการจำเป็นต้องสร้างรายได้เพื่อชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมที่นำมาใช้พัฒนาโครงการ

 

วิธีการเสนอขายแบบเช่าซื้อจึงเริ่มแพร่หลายมากขึ้น โดยผู้ขายจะมีการโฆษณาในลักษณะที่ว่า “อยู่ก่อนผ่อนที่หลัง” หรือ “ผ่อนถูกกว่าเช่า” และทำสัญญาในลักษณะสัญญาเช่าซื้อ โดยให้คำมั่นว่า เมื่อชำระค่าเช่าครบตามจำนวนเงินดาวน์ ทางผู้ขายหรือเจ้าของโครงการจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันที การทำสัญญาเช่าซื้อเช่นนี้ถือว่ามีผลในทางกฎหมาย แต่หากผู้เช่าซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากไม่สามารถนำเงินส่วนที่เหลือทั้งหมดมาชำระได้ตามราคาของบ้านหรือห้องชุดที่เช่าซื้ออยู่ ผู้ให้เช่าซื้อหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อได้ โดยที่ผู้เช่าซื้อไม่สามารถขอคืนเงินดาวน์ส่วนที่ชำระเป็นค่าเช่าซื้อไปแล้วได้ เพราะถ้าว่าเป็นเงินส่วนของค่าเช่า ซึ่งในทางปฏิบัติผู้ให้เช่ามักจะให้สิทธิผู้เช่ารายเดิมเช่าอาศัยได้ต่อไป แม้จะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ก็ตาม

 

 

ถึงแม้ว่าในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะกำหนดสาระสำคัญของสัญญาเช่าซื้อไว้น้อยกว่าสัญญาซื้อขาย แต่ก็ได้กำหนดถึงการยกเลิกสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน โดยระบุว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าชื้อได้ 2 ประการคือ

 

1.กรณีที่ผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ส่งค่างวดสองคราวติดๆกันหรือผิดชำระค่าเช่า ซื้องวดสุดท้าย

 

2.กรณีที่ผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ โดยปกติแล้วการผิดสัญญาในกรณีนี้จะเป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าระบุไว้ในสัญญา เช่นกำหนดให้ผู้เช่าซื้อห้ามดัดแปลงหรือต่อเติมบ้านโดยมิได้รับความยินยอม จากผู้ให้เช่าซื้อ หรืออาจมีการกำหนดให้ผู้เช่าซื้อทำประกันวินาศภัยบ้านที่เช่าซื้อด้วย เป็นต้น แต่ทั้งนี้สัญญาการเช่าซื้อจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อสัญญาเช่าซื้อได้มีการทำ เป็นหนังสือที่มีการระบุชื่อผู้เช่าซื้อ และผู้ให้เช่าซื้อ แล้วมีการเขียนข้อกำหนดว่ามีการวางเงินดาวน์กันเป็นจำนวนเท่าใด รวมถึงระบุด้วยว่าจะมีการชำระค่าเช่าซื้อกี่งวด ๆ ละเท่าใด

 

การจำนอง” และ “การขายฝาก” เป็นนิติกรรมอีก 2 ประเภทที่ผู้ซื้อบ้านควรทำความเข้าใจ เนื่องจากนิติกรรมดังกล่าวมีสาระสำคัญใกล้เคียงกันมากต่างกันก็เพียงแต่การ บังคับหลักประกันกล่าวคือการจำนอง เป็นนิติกรรมที่กระทำได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินที่จำนองต้องสามารถจดทะเบียนได้ เมื่อมีการจำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง และต้องจดทะเบียนกับเจ้าหนี้ที่ได้ การจำนองซึ่งเป็นที่คุ้นเคยกันเป็นอย่างดีก็คือ การจำนองที่อยู่อาศัยไว้กับสถาบันการเงิน

 

 

แม้ว่าในทางกฎหมายจะระบุเฉพาะการจำนองที่ดินเอาไว้เท่านั้น ในทางปฏิบัติเมื่อผู้ซื้อบ้านต้องการขอสินเชื่อในระบบสถาบันการเงิน บางแห่งจึงใช้วิธีทำสัญญาการกู้ยืมแยกเป็น 2 สัญญาคือสัญญาเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากเมื่อมีการจ่ายเงินดาวน์ครบตามจำนวนและมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายจด ทะเบียนไว้กับกรมที่ดินแล้ว ผู้ซื้อจะมีบุริมสิทธิในที่ดินจัดสรรนั้นๆทันทีสามารถนำไปทำนิติกรรมใดๆก็ ได้ รวมถึงการจดจำนองด้วย แต่ในส่วนของตัวบ้านจะยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระ ค่าบ้านครบตามจำนวน อย่างไรก็ดีโดยทั่วไปแล้วสถาบันการเงินจะยินยอมให้จดจำนองโดยรวมเอาบ้านเข้า ไปด้วยเพื่อความสะดวกในทางปฏิบัติ และเลือกที่จะลดความเสี่ยงด้วยการให้วงเงินจำนองในอัตราส่วนตามราคาประเมิน ซึ่งทางสถาบันการเงินเห็นว่าหลักประกันจำนองนั้นคุ้มมูลหนี้

 

ในทางกฎหมาย การจำนองย่อมให้ผลดีต่อผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการขายฝาก เนื่องจากการขายฝากจะมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากหลุดเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ที่พ้นกำหนดเวลาไถ่ถอน และถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์โดยผลทางกฎหมาย ซึ่งตามกฎหมายแล้วระบุว่าการกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากที่ดิน หรือบ้านต้องไม่เกิน 10 ปี ในขณะที่การจำนองไม่มีการกำหนดในเรื่องดังกล่าวไว้ ปัจจุบันสถาบันการเงินต่างๆ จึงเปิดให้ผู้ซื้อบ้าน จำนอง หรือผ่อนชำระเงินกู้ได้นานถึง 20-30ปี รวมทั้งเมื่อครบกำหนดในการชำระจำนอง ผู้รับจำนองจะบังคับให้หลักประกันไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน ตกเป็นของตัวเองในทันทีไม่ได้ ผู้รับจำนองซึ่งอาจจะเป็นสถาบันการเงิน หรือบุคคล สามารถบังคับหลักประกันจำนองชำระหนี้ได้ใน 2 วิธีเท่านั้น

 

วิธีที่ 1 คือการฟ้องบังคับจำนองต่อศาล เพื่อให้ศาลพิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินที่จำนองขายทอดตลาดเพื่อเอาเงินที่ ได้มาใช้หนี้จำนอง แต่ก่อนที่จะมีการฟ้องศาลผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ลูกหนี้ชำระ หนี้ภายในเวลาอันสมควรก่อน

 

ส่วนวิธีที่ 2 เรียกว่าบังคับจำนองหลุด โดยไม่ต้องให้เอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาด จะมีผลให้ทรัพย์ทรัพย์จำนองนั้นตกเป็นของผู้รับจำนองเช่นเดียวกับการขายฝาก แต่ผู้รับจำนองต้องส่งเรื่องฟ้องคดีต่อศาลเช่นกัน และต้องพิสูจน์ให้ศาลเห็นว่า ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงิน ที่ค้างชำระ และไม่มีการนำทรัพย์สินนั้นไปจำนองกับรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นอันได้จด ทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินที่นำมาจดจำนอง

 

ในกรณีของการจดจำนอง หากเป็นการจดจำนองกับสถาบันการเงิน ถือว่าผู้ที่เป็นลูกหนี้ได้รับความคุ้มครองสิทธิตามสมควร เพราะนอกจากสถาบันการเงินแต่ละแห่งจะต้องมีระเบียบปฏิบัติในการชำระหนี้ที่ ชัดเจนแล้ว ปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)ยังมีการประกาศให้สัญญา เงินกู้อยู่ในสัญญามาตรฐานที่ถูกควบคุม ส่งผลให้การประกาศปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งถือว่าเป็นภาระของลูกหนี้มี การเปิดเผยผ่านสื่อต่างๆเพื่อแจ้งให้ลูกหนี้ทราบเป็นการล่วงหน้า

 

อีกทั้งยังมีการระบุด้วยว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราการผ่อนชำระต่องวดต้องไม่ เกินร้อยละ 10 ของค่างวดเดิม ถือว่ามีการปกป้องสิทธิของลูกหนี้ถึง 2 ชั้น แต่หากผู้ซื้อบ้านเลือกกู้เงินนอกระบบ นอกจากจะไม่ได้รับการคุ้มครองสิทธิ แล้วยังอาจถูกยึดบ้านโดยไม่รู้ตัวอีกด้วยหากสัญญากู้ยืมเงินนั้นเป็นสัญญาขายฝาก

 

เป็นอย่างไรกันบ้าง พอจะเข้าใจวิธีการเกี่ยวกับนิติกรรมการซื้อขายบ้านกันบ้างแล้วใช่ไหมครับ ดังนั้น ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th) ได้มีการจัดหลักสูตรเกี่ยวกับข้อกฎหมายและวิธีการต่างๆด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะได้เรียนรู้วิธีการและข้อกฎหมายอย่างถูกต้องและดำเนินการต่างๆอย่างถูกวิธี สำหรับท่านที่สนใจสามารถเข้าร่วมงาน “หลักสูตร รวมข้อกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ (RE100)”

รุ่นที่ 75, วันพุธที่ 13 - เสาร์ที่ 16 มีนาคม 2564 เวลา 08:30 - 17:00 น. 

ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย

 

 

 

สามารถติดต่อและสอบถามรายละเอียดของบริการได้ที่

โทร.02-295-3905 ต่อ 114 (K.สัญชัย)

Email : lek@trebs.ac.th

Line ID : @trebs หรือคลิก  https://line.me/R/ti/p/%40tfw7135e

 

ขอขอบคุณที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

บริการงานรักษาความปลอดภัยประเภท อาคาร คอนโด อพาร์ทเม้นท์ ห้างสรรพสินค้า หมู่บ้านจัดสรร หน่วยงานราชการ อาคาร พาณิชย์ โรงงานอุตสาหกรรม และงานแสดงสินค้า 0886664462

(โพสต์ประกาศฟรี สมุทรปราการ) - ธุรกิจ งานประกัน 17 ม.ค. 2564

ราคา 999 บาท

เข้าชม 7 ครั้ง

คอกกั้นเด็ก คอกกั้นเด็กราคาถูก

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 23 ธ.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 561 ครั้ง

ทีกั้นคอกเด็ก คอกกั้นเด็ก www.เพื่อนเด็ก.com

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 16 พ.ย. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 467 ครั้ง

คอกกั้นเด็ก,คอกกั้นเด็กราคาถูก,รั้วกั้นเด็ก,ที่กั้นเด็ก,คอกกันเด็ก,ที่กั้นคอกเด็ก

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 24 มี.ค. 2561

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 465 ครั้ง

จำหน่ายคอกกั้นเด็กราคาถูก http://www.thaihottoy.com

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 19 ต.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 492 ครั้ง

ขายคอกกั้นเด็ก http://www.เพื่อนเด็ก.com คอกกั้นเด็กราคาถูก

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 18 ต.ค. 2559

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 524 ครั้ง

www.รั้วล้อมเด็ก.com คอกกั้นเด็ก

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 10 มิ.ย. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 547 ครั้ง

คอกกั้นเด็ก คอกเด็ก คอกเด็กพีวีซี ที่กั้นคอกเด็ก

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 17 มิ.ย. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 458 ครั้ง

คอกกั้นเด็ก คอกกั้นเด็กราคาถูก กรงกั้นเด็ก ที่กั้นเด็ก รั้วกั้นเด็ก คอกพีวีซี คอกpvc คอกเด็กพีวีซี คอกเด็กpvc คอกกั้นเด็กpvc คอกกั้นเด็กพีวีซี

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 14 ม.ค. 2560

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 502 ครั้ง

www.รั้วล้อมเด็ก.com

(โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร) - แม่และเด็กเนอส์เซอรี่ รับเลี้ยงเด็ก 17 มี.ค. 2561

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 456 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : บอม
  • ความต้องการ : แนะนำ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 13 ม.ค. 2564
  • อัพเดทล่าสุด : 13 ม.ค. 2564 07:15:07 น.
  • ที่อยู่ : โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย, อาคาร @area เลขที่ 5/15 ซอยนนทรี 5 ถนนนนทรี
  • จังหวัด : โพสต์ประกาศฟรี กรุงเทพมหานคร
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน